Costes que los clientes desearían haber previsto en su demolición

¿Qué costes se suelen olvidar al planificar una demolición?

Cuando alguien calcula lo que le va a costar derribar una construcción, suele pensar solo en el presupuesto de la empresa de demolición. Pero la operación completa tiene más piezas: la documentación técnica, los trámites municipales, las garantías, lo que aparece al abrir y lo que necesita el solar después. Ninguna es una sorpresa si se conoce; todas lo son si no.

Esta lista recoge los gastos que, en la práctica, quedan fuera de las previsiones con más frecuencia. No es una lista de extras ocultos del presupuesto de derribo, sino de costes que conviene sumar al lado.

Costes técnicos y municipales

• Honorarios del técnico competente. Redacta y firma el proyecto o memoria técnica, el estudio de seguridad y salud o estudio básico y el estudio de gestión de residuos. Su alcance depende de la obra y de lo que pida cada ayuntamiento.
• Coordinación de seguridad. Cuando en la obra intervienen varias empresas o trabajadores autónomos, el promotor nombra un coordinador de seguridad y salud durante la ejecución.
• Tasas e impuestos municipales. Los cobra el ayuntamiento por el trámite, no la empresa de demolición. La guía tasas en una demolición: qué se paga al ayuntamiento lo desarrolla.
• Ocupación de la vía pública. Si el contenedor, un andamio o la maquinaria ocupan la calle, hace falta autorización municipal, que tiene su propio trámite.

La fianza de residuos: un dinero que se recupera, pero que hay que adelantar

El ayuntamiento exige una fianza o garantía para los residuos de construcción y demolición. Su importe depende de la ordenanza de cada municipio y se devuelve cuando se acredita la entrega de los residuos a un gestor autorizado.

Dos cosas sorprenden aquí. La primera, que hay que adelantarla antes de empezar, aunque luego se recupere. La segunda, que para recuperarla necesitas los justificantes de entrega: por eso en nuestras obras los residuos se separan, se entregan a un gestor autorizado y el cliente recibe esos justificantes. Lo explicamos en coste de la gestión de residuos y la fianza.

Lo que aparece al abrir: uralita, cimentación y elementos enterrados

Las partidas que más desvían el coste total son las que no se ven en la visita o que el propietario no sabía que existían:

• Uralita en lugares inesperados: no solo en el tejado, también en bajantes, depósitos de agua, chimeneas o casetas. La retirada la ejecuta una empresa inscrita en el RERA que trabaja como subcontrata nuestra, y se presupuesta aparte; lo verás en precio de retirada de uralita.
• Cimentación más profunda o más armada de lo que hacía pensar la casa.
• Soleras superpuestas, de reformas sucesivas, que multiplican el hormigón a romper.
• Aljibes, fosas sépticas o depósitos de gasóleo que hay que vaciar antes de derribar.

Pactar precios unitarios para estos imprevistos en el presupuesto convierte una sorpresa en una partida conocida.

Gestiones que corren de tu cuenta

Hay costes que no son de obra, pero que se notan en tiempo y dinero si se dejan para el final:

• Baja de suministros. Luz, agua, gas y telecomunicaciones se gestionan con cada compañía. Si siguen activos el día de inicio, la obra no puede empezar.
• Vaciado de la vivienda. Retirar muebles y enseres antes de la demolición es más barato que hacerlo dentro de la obra.
• Comunidad de propietarios. En un edificio en propiedad horizontal hay que informar a la comunidad antes de demoler muros, estructura o fachada, y si se afecta a elementos comunes hace falta acuerdo de la junta.
• Vegetación. Árboles y matorral que no forman parte del derribo no siempre están en el presupuesto: consúltanos si tu parcela los tiene.

Después del derribo: lo que necesita el solar

Terminar el derribo no siempre es terminar el gasto. Un solar vacío tiene sus propias necesidades:

• Vallado: el vallado de obra se retira al terminar; si el solar va a quedar vacío un tiempo, puede hacer falta un cerramiento.
• Medianeras al descubierto: cuando se derriba una casa pegada a otra, la pared del vecino queda expuesta y puede necesitar protección o impermeabilización. Conviene hablarlo con tu técnico y con el vecino antes de empezar.
• Mantenimiento: el propietario debe mantener el solar limpio y en condiciones de seguridad; si no, el ayuntamiento puede ordenar la limpieza y ejecutarla a su costa.
• Nivelación: la retirada de restos y una nivelación básica del solar tras el derribo pueden incluirse en el presupuesto; lo que vaya a hacer después tu constructor, no.

Cómo tenerlo todo previsto desde el principio

La forma más práctica es hacer dos columnas: en una, el presupuesto de demolición; en otra, todo lo que va alrededor (técnico, tasas, fianza, vía pública, suministros, solar). La primera columna la obtienes con la calculadora como referencia y, después, con el presupuesto de demolición escrito tras la visita. La segunda la completas con tu técnico y con el ayuntamiento.

Si la obra es una vivienda completa, la página de precio de derribar una casa resume los factores de la primera columna. Y para ver lo que otros propietarios suelen descubrir tarde, más allá del dinero, la red tiene una entrada sobre lo que los propietarios desearían haber sabido antes de derribar.

Cómo se reparten estos costes en el tiempo

Además de cuánto, importa cuándo. Los honorarios del técnico se pagan normalmente antes de la obra, porque su documentación es la que permite presentar el trámite. Las tasas municipales y la fianza de residuos se abonan al tramitar, también antes de empezar. El presupuesto de demolición se paga por hitos durante la obra. La fianza se recupera al final, cuando se acreditan las entregas al gestor.

Este calendario hace que buena parte del gasto se adelante antes de que llegue la primera máquina. Tenerlo en cuenta evita tensiones de tesorería, sobre todo cuando la demolición es el paso previo a una obra nueva que también hay que financiar.