En resumen
El precio por m² paga cada unidad realmente ejecutada y conviene cuando la obra es repetitiva y fácil de medir, como soleras o partidas de demolición interior. El precio cerrado fija un importe para un alcance descrito y conviene en derribos completos ya visitados, porque traslada a la empresa el riesgo de rendimiento. La fórmula más segura suele ser mixta: precio cerrado para lo visible y precios unitarios pactados para lo que puede aparecer bajo rasante.
Contenido
- ¿Qué diferencia hay entre precio por m² y precio cerrado?
- Cómo funciona el precio por metro cuadrado en la práctica
- Cómo funciona el precio cerrado
- Tabla comparativa: m² o precio cerrado
- Cuándo conviene cada sistema
- La fórmula mixta: cerrado para lo visible, unitario para lo oculto
- Cómo protegerte con cada sistema
- Un ejemplo de cómo cambia el riesgo según el sistema
- Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre precio por m² y precio cerrado?
Con precio por m² (o por metro cúbico, o por unidad) se pacta cuánto vale cada unidad de trabajo y el importe final sale de medir lo que se ha hecho. Con precio cerrado, también llamado a tanto alzado, se pacta un importe para un trabajo descrito, se tarde lo que se tarde.
La diferencia de fondo es quién asume el riesgo. En el precio por metro, si hay más superficie de la prevista, pagas más; si hay menos, menos. En el precio cerrado, si la obra resulta más lenta de lo esperado, lo asume la empresa; si es más rápida, el ahorro es suyo. Ninguno es mejor en abstracto: depende de lo bien definida que esté tu obra.
Cómo funciona el precio por metro cuadrado en la práctica
El precio por metro necesita tres cosas para funcionar bien: una unidad clara, un criterio de medición y alguien que mida. Si el presupuesto dice «demolición de solera, por m²», hay que saber de qué espesor, si está armada, si incluye la carga del escombro y si se mide en planta o en desarrollo.
- Ventajas: pagas lo que realmente se hace; es fácil añadir o quitar trabajo; funciona bien en partidas repetitivas.
- Riesgos: el importe final no se conoce hasta medir; las discusiones surgen en el criterio de medición; un precio unitario bajo puede ir acompañado de muchas partidas complementarias.
Por qué un precio por metro de un derribo completo dice poco por sí mismo lo explica la guía por qué el precio por m² de una demolición engaña, y la página de precio de demolición por m² detalla qué entra en cada unidad.
Cómo funciona el precio cerrado
El precio cerrado describe un resultado: «demolición de vivienda de dos plantas con porche y caseta, arranque de cimentación, separación de residuos, entrega a gestor autorizado y solar limpio con nivelación básica». Ese texto es el contrato. Todo lo que no figura en él puede ser un extra.
- Ventajas: sabes cuánto vas a pagar desde el principio; la empresa tiene interés en organizar bien la obra; las certificaciones por hitos son sencillas.
- Riesgos: si el alcance está mal descrito, el precio cerrado no protege; si la empresa no ha visto la obra, el importe llevará un margen de seguridad que pagas igualmente.
Por eso un precio cerrado serio llega siempre después de una visita y con el alcance por escrito.
Tabla comparativa: m² o precio cerrado
| Criterio | Precio por m² o por unidad | Precio cerrado |
|---|---|---|
| Importe final | Se conoce al medir | Se conoce al firmar |
| Riesgo de cantidad | Lo asume el cliente | Lo asume la empresa, dentro del alcance |
| Riesgo de rendimiento | Repartido según el precio unitario | Lo asume la empresa |
| Punto débil | Criterio de medición | Descripción del alcance |
| Encaja con | Soleras, tabiques, alicatados, falsos techos | Derribo completo de casa, nave o anexos ya visitados |
| Necesita visita previa | Recomendable | Imprescindible |
Cuándo conviene cada sistema
El precio por metro o por unidad encaja en trabajos que se pueden contar: una demolición interior por partidas (metros de tabique, de alicatado, de falso techo, unidades de sanitarios), la rotura de soleras exteriores o la retirada de un volumen de escombro ya acopiado. Son obras en las que medir es fácil y el método apenas cambia de un metro a otro.
El precio cerrado encaja en el derribo completo de una construcción: en una demolición de casa el coste depende más del acceso, la estructura y la logística de residuos que de los metros, y conviene que la empresa asuma ese riesgo una vez que ha visto la obra. En naves industriales ocurre algo parecido; la entrada sobre qué factores mueven el coste de demoler una nave lo desarrolla.
La fórmula mixta: cerrado para lo visible, unitario para lo oculto
En la mayoría de derribos de viviendas la opción más equilibrada combina los dos sistemas. Lo que se ve y se puede medir en la visita (estructura, cubierta, anexos, escombro previsible) va a precio cerrado. Lo que puede aparecer al abrir (cimentación más profunda de lo esperado, un depósito enterrado, una solera bajo otra) se pacta con precios unitarios por metro cúbico o por unidad.
Así, si no aparece nada, pagas el precio cerrado; si aparece, sabes de antemano cuánto cuesta cada unidad y no hay que negociar con la máquina parada. La uralita es un caso aparte: la valora y la ejecuta la empresa inscrita en el RERA que subcontratamos, y figura como partida propia.
Cómo protegerte con cada sistema
Con precio por metro, pide que el presupuesto defina la unidad, el criterio de medición y quién mide, y que la medición final se haga contigo o con tu técnico. Con precio cerrado, revisa que el alcance describa todas las construcciones, la cota final y el estado del solar, y que haya una lista de exclusiones.
Para hacerte una idea antes de pedir ofertas, la calculadora combina ambos enfoques: en interiores y exteriores suma partidas por unidad, y en casas y naves trabaja con superficie y tipo de acceso. Si dudas entre sistemas para tu obra, la entrada sobre presupuesto barato o caro ayuda a leer lo que cada oferta incluye.
Un ejemplo de cómo cambia el riesgo según el sistema
Imagina una casa de una planta con un patio trasero cubierto por una solera. En la visita se ve la solera, pero no su espesor ni si hay otra debajo de una reforma anterior. Con precio cerrado puro, la empresa tiene que adivinar y protegerse; con precio por metro puro, tú no sabes cuánto pagarás hasta el final.
Con la fórmula mixta, la casa y la solera visible van a precio cerrado, y se pacta un precio por metro cúbico para el hormigón adicional que pudiera aparecer. Si no aparece nada, el precio no se mueve. Si aparece, se mide contigo y se aplica el precio ya conocido. Nadie gana ni pierde por adivinar.
Preguntas frecuentes
¿Qué es un precio cerrado o a tanto alzado?
Es un importe fijo pactado para un trabajo descrito por escrito; si la obra se alarga dentro de ese alcance, lo asume la empresa.
¿Es más barato contratar por metro cuadrado?
No necesariamente. Pagas lo que se mide, pero el total no se conoce hasta el final y pueden sumarse partidas complementarias.
¿Qué riesgo tiene el precio cerrado?
Que el alcance esté mal descrito: todo lo que no figure en él puede cobrarse como extra.
¿Para qué obras sirve mejor el precio por unidad?
Para trabajos repetitivos y fáciles de medir, como tabiques, alicatados, falsos techos, soleras o escombro ya acopiado.
¿Y el precio cerrado?
Para derribos completos de casas, naves o anexos que la empresa ya ha visitado y puede describir con detalle.
¿Qué es un precio unitario para imprevistos?
Un precio por metro cúbico o por unidad pactado de antemano para lo que pueda aparecer al abrir, como cimentación extra o depósitos enterrados.
¿Quién mide la obra si contrato por metro?
Debe estar pactado en el presupuesto; lo recomendable es que la medición final se haga con el cliente o con su técnico.
¿Se puede cerrar el precio sin visita?
En obras muy sencillas con buenas fotos puede darse una estimación, pero un precio cerrado fiable requiere visita.
¿La uralita entra en el precio cerrado?
Normalmente no: la valora y la ejecuta una empresa inscrita en el RERA subcontratada y aparece como partida propia.
¿La calculadora usa precio por m² o precio cerrado?
Depende del modo: en interiores y exteriores suma partidas por unidad; en casas y naves parte de la superficie y del tipo de acceso, siempre con resultado en franja.